アパートへの進出を考える

現在、６戸の戸建てを持っているが名義はすべて妻にしている。

特に何か意図があったわけではないが、種銭を持っていたのが妻だったというだけだ。

現在、私のほうは住宅ローン以外のローンを持っていない。

与信枠としてのゆとりはあるはずなので、それを活用しない手はない。

戸建てをローンで買う事も当然考えるが、レバレッジの観点からすればもう少し大きいものをターゲットにしたほうが良い気がする。

結論、アパートへの進出を考え始めた。

アパート投資を考える上で、いくつかの選択肢がある気がしている。

細かく考えればもう少しパターンはある気がしているが、一旦こんなところか。

１．は正直多額のローンを組む事になるので、躊躇する。

今まで、ローン体験金額の上限は自宅の住宅ローンなわけだが、場所によってはそれをも上回る価格になってくる。また、かぼちゃの馬車騒動以降、金融機関もこの辺に対しては厳しい目線で対応してくるに間違いない

２．は悪くはないと思う。

ただし、戸建てとは違いアパートは供給過剰な状況は否めない。田舎に行けば、いわゆる〇〇建託や〇〇パレスが農家をいいようにだまして建てた４戸～１０戸程度のアパートが恐ろしい数ある。

土地持ちとまともにやりあって勝てるものではないので、なかなか厳しさもあるだろう。

３．は可能性はある。

立地がモノを言うマーケットではあるものの、需給のバランスは悪くない。

ただし、金額は高めな割に利回りはあまりとれない。

安い物件はあるにはあるが、再建築不可や既存不適格な物件も多く、ローンの対象にならないケースが多い。

で、どうするか。

３．を地道に探す事をベースとしていくのが良いと思っている。

リサーチ条件としては、以下のようになるだろう。

価格：3,000万以下

エリア：首都圏（東京２３区、都下、神奈川、埼玉、千葉、群馬）

サイズ：4戸程度まで

利回り10％以上

「価格」を3,000万以下にしたのは、頭金が10%とした場合、300万以上あれば戸建て物件へ投資するほうが効率が良いと思うからだ。

「エリア」の東京以外については厳選せねばならないだろう。群馬を入れているのは土地勘があるからだが、高崎のみでよいと思っている。

「サイズ」は金額から考えればそれくらいのサイズが限界だと思う。

「利回り」も価格と考え方と同じで本来であれば13~14%欲しいところ。

ローン金利を差っ引いて10%に収まるといったところが理想だが、そんな好条件の物件があるとも思えないので、10%で金利を差し引き6%程度に落ち着くイメージではある。

探してみると、皆無、というわけではなさそうだ。

当然、何等かの課題はあるが、それを創意工夫やリスクテイクで乗り越えるしか道はないと思っている。

今後は、備忘の意味も含めてアパート物件についても載せていきたい。