ここのところ投稿が出来ていない大きな理由

ここのところ、気になる物件が投稿出来ていない。

単にサボっていました！みたいな話であれば、自業自得な話なので仕方ないとは思うのだが、状況はもう少し深刻で今後の戦略に影響を及ぼしそうだ。

理由は大きく分けると２つくらいに分けられそうだ。

１つは「かぼちゃの馬車」問題以降、金融機関の融資基準がかなり厳しくなり、その結果アパートやマンション中心に投資を拡大していた人が、従来、目もくれなかった築古戸建て投資に転換してきている。
当然と言えば当然で、規模拡大を更に図ろうと考えた場合、融資が引けないのであれば現金で購入出来る価格帯で利回りが取れる物件にシフトするのは当然だろう。
また、戸建て投資のセミナーもかなり活況のようで、初心者がリスクが低い戸建て投資から始めている実情もあろう。従来、初心者といえば大抵区分のワンルームマンションからスタートするケースがかなり多かったのだが、昨今の不安定な情勢がより現金での購入を進めているようだ。

２つ目として実需の高まりがある。
従来、地方の中古戸建ては立地がよほど良い、面積がかなり広いなどのプラスメリットがなければ新築側に需要は流れているマーケットであった。なので、我々投資家がリーズナブルに買いそれを手直しして、貸し出す、という構図が成り立っていた。
ところが、このコロナ禍で、急遽地方への移住ニーズが生まれてきた。某別荘地では2倍・3倍で金額が吊り上がっている、と聞くし、私の主戦場でも100万～200万程度は値上がりが見られる。懇意の不動産屋から聞くと、従来売れなかった地域ですら値が付く、というから正直驚きだ。ただ実需の人々からすればリーズナブルに見えるのであろうし、求めているものは「利便性」ではなく「綺麗な空気」や「周りとの距離」といったものなので、満足しているところもあるようだ。

そんな中で少しでも安い金額の物件が出ると、まるで「池の鯉」のように投資家が群がるのである。
当然、まっとうな金額で買うつもりもなく、セミナーで習った公式の通り機械的に利回り２０％以上になるように指値を入れている。業者側からすれば正直、迷惑以外の何物でもないのだが。。。

結果、業者側は考える。「これは難物を処分する良いタイミングだ」と。
先日、私が見に行った物件はベランダが壊れて無くなっていた。
内部リフォームもされていない物件で、そこそこ手も入れないと貸し出せない物件だったが、エリアとしてはかなり強気な値段だった。
「これで買い手は出るんですか」と聞いてみると既に買付証明書も入っているようだ。当然、恐ろしい指値ではあるようなので、公開して1週間経ったタイミングでオーナーには持っていくとの事。

といった状況で、正直マーケットが壊れているとしか思えない。
難物なぞ掴みたくもないし、相場より高めで無理したい物件もない以上、結果的に「気になる物件」自体が減っている、というのが昨今置かれている事態なのである。

仲間内に聞いてみても、なかなか購入に至っていないようだし、この狂乱が収まるのを待つのは一つの戦略だろう。
もう一つは懇意の業者とのコミュニケーション頻度を上げる事。
彼らも愚痴りたくなるくらいにちょっと異常なマーケットであるし、表に出して無駄な対応工数が発生するくらいなら、〇〇さんに流してさっさと売りさばこう、と考えるのが普通である。
実際、うちも何件か声掛けを頂いて、主戦場で1軒買う事が出来た。躯体のしっかりした物件で金額も満足のいく範囲だったし、賃料の値上がりトレンドにうまくハマった感じだった。

というわけで、なかなか物件検索サイトでは良い物件に出会う事はなくなって来ている事が「気になる物件」の投稿が減っている理由だが、こんな時こそ、地場を固める良いタイミングではあるので、より不動産業者とのコミュニケーションを上げて行きたいと思う。